东方网8月31日消息：近来，关于购房的政策和新闻连连惊动沪上，买房人的注意力都集中在“第二套房”、“贷款利息”、“还款方式”等等说法上。可是，对于每个职工关系密切的住房公积金，很多人却缺少应有的关注。
其实今天每一个在职市民都在缴纳职工个人住房公积金，掐指算来，如果开办至今，您尚未动用过的话，您的住房公积金余额应该有万元以上。但这笔钱该怎么用？作为一项政策性贷款它有哪些服务？如何巧用它？相当多的市民并不清楚。
提前准备“第二套房”
日前，央行关于放贷的文件中曾提到对购买第二套房的贷款增加限制，具体是什么限制，有待细则中详述。那么，作为百姓购房贷款中的“第一选择”――公积金贷款，将会有什么相应的限制呢？为此，笔者专程走访了本市公积金管理中心。
在上海市公积金管理中心笔者了解到，目前，公积金贷款中，除了规定“若配偶一方申请了住房公积金贷款，在其未还清贷款本息之前，配偶双方均不能再获得住房公积金贷款”外，对老百姓购买第二套房时的贷款并无其他限制。只要申请者符合申请住房公积金的一般条件，即可获得公积金贷款。最高贷款额也是10万元，如果有补充公积金，最多可增加3万元贷款。
由于，一般家庭的前一笔贷款大多都是夫妻共同参与还贷，因此在第一笔贷款还完时，双方公积金账户里的储存余额往往不多，想要贷足10万元，少则需要等待1年半载，多则两三年。因此，购房者需要早作计划。因为在购房贷款中，有没有公积金贷款相去甚远。以10万元贷10年为例，公积金贷款的月还款额为1014.8元，本息总额为121779.5元，商业贷款的月还款额为1062.6元，本息总额为127513.4元，后者的月负担明显要比前者大，本息总额相差近6000元，而这笔钱是完全可以省下的。
较为划算的做法是，如夫妻双方共同贷款，在选择抵扣时，可以只用一方账户里的钱。如一方缴存额多，另一方缴存额少，不妨选择用缴存额多的进行抵扣。还有种做法是，根据自己的第二套房购房计划，倒推算好时间，提前还贷。
公积金存款没有利息税
很多人看到自己公积金账户里的钱越来越多，常常会觉得不划算：除了买房或一些特定情况下才能使用，要“套现”只有等退休，这么大笔钱不能用实在可惜。很少有人知道：钱存在公积金账户里是不收取利息税的，在目前国家规定的利率下，钱存在公积金账户里，绝对比存银行活期、零存整取一年期、整存整取1年期要合算。
目前，职工当年存储的住房公积金比照居民储蓄活期存款利率即..72％计息，上一年结转的住房公积金存储本息比照三个月整存整取的利率即1.71％计息。而商业银行存款整存整取一年的利息是1.98％，除去20％的利息税为1.58％，比公积金的利率要低0.13％。
因此，如果不是急于用公积金抵扣房款的话，钱存在公积金里绝对省心省力又合算，更何况存在那里还有及时贷到第二套房房款的机会。如果既贷了公积金又贷了商业贷款，与其用公积金账户里的钱抵扣公积金贷款，还不如另外准备一笔钱，先还商业贷款。
贷款买车不如买房
目前，汽车消费热潮正不断升温，有的市民购房时资金充裕，没有申请住房贷款，可不久后需要购车时资金不足，只好申请购车贷款。其实，更好的做法是在购房时申请住房贷款，留出资金购车，这样其实就是巧用住房贷款购车。
如果同样是10万元5年期的贷款，住房公积金贷款的月利率是3‰，每月还款额是1823.66元，而汽车贷款的月利率是5.025‰，每月还款额要2169.2元。目前，有些汽车销售商推出10％的利率优惠，即使这样每月还款额也要达到1952.28元。5年下来，两者相差7717.72元。
此外，住房贷款期限更长，可以降低每月还款的金额。目前汽车贷款的期限一般在5年以下，同样借款10万元，5年期汽车贷款每月还款要2169.2元，而20年期的公积金贷款每月还款只要608.62元。这样就大大减轻了还款的压力。
因此，购房者即使买房时资金充裕，也应该事先考虑其他的大宗消费需求，比如购车、装修、子女教育等，而申请一定比例的购房贷款，比较合算的是申请纯公积金贷款。
一笔相当可观的“养老金”
在上海市公积金管理中心笔者了解到，目前很多职工只知道“三金”（医保金、失业保险金和养老金）是必缴的，而没有“公积金”则问题不大。事实上，公积金也是法定必缴，职工放弃了“公积金”，也等于放弃了一块很重要的福利，甚至可以说是放弃了一份养老金。
首先是丧失了购房低息贷款的权利。住房公积金个人购房贷款利率是，1－5年期年利率为3.6％，6－30年期年利率为4.05％。而购房商业贷款的利率是，1－5年期年利率为4.77％，6－30年期的利率为5.04％。
此外，职工一直不动用公积金买房，在退休、或遭遇不幸完全丧失劳动能力时，个人可以提取住房公积金的全部本息余额，这可是一笔相当可观的“养老金”。
因此，随着生活节奏加快，跳槽、换岗已被市民普遍接受，职工应该时刻注意保护自己的“公积金”。签订劳动合同时，职工必须要求企业为其交纳公积金。当变动工作时，住房公积金本息应转入新调入的单位职工公积金账户下，职工住房公积金账号也作相应调整。当职工因故脱离工作中断工资关系时，其公积金缴交随之中断，结余的公积金本息仍保留在原单位名义下的公积金账号内，市民公积金账号不变；市民恢复工作时，如在原单位发工资的，则继续留在原单位缴交公积金，如变动单位，可办理公积金转移手续。市民公积金转移时，调出单位应先办理调出手续，由银行进行转移后通知调出单位。当市民离休、退休时，其积累的公积金本息一次结清，退还职工本人。如职工在职期间去世，其结余的公积金本息，可由其继承或受遗赠人根据《继承法》的有关规定，办理提取手续。
住房公积金实用篇
实用必知一：贷款额度住房公积金贷款金额应当同时符合下列限额标准：（1）不得高于按照借款人住房公积金账户储存余额的倍数确定的贷款限额（目前为15倍）；（2）不得高于按照房屋总价款的比例确定的贷款限额（目前一手房为80％，二手房为70％）；（3）不得高于按照还款能力确定的贷款限额，其计算公式为：借款人计算住房公积金月缴存额的工资基数×规定比例×12个月×贷款期限（目前规定比例为40％，新房贷款期限最长为30年，二手房15年，但不得超过借款人法定离休或退休时间后的5年。）；（4）不得高于全市最高贷款限额（目前为10万元）。
共同借款的，前（1）（3）规定的贷款限额按各借款人分别计算后的总和为准，贷款期限以不长于其中最年轻者法定离休或者退休时间后的5年为限。
实用必知二：共同借款住房公积金的共同借款人是指共同申请一笔住房公积金贷款的两个或两个以上借款人。根据《上海市住房公积金个人购房贷款管理办法》规定，能作为住房公积金共同借款人的应当符合以下条件：（1）必须是借款人的配偶或者同户成员；（2）必须具备与借款人相同的贷款条件。如：连续缴存住房公积金的时间不少于六个月、累计缴存住房公积金时间不少于两年；无住房公积金还贷债务，并且无尚未还清、可能影响住房公积金贷款偿还的其他债务；等等。
当借款人的配偶、同户成员作为共同借款人时，可以按规定计算住房公积金贷款额度，同时承担连带偿还住房公积金贷款的责任。
实用必知三：补充住房公积金贷款补充住房公积金制度是住房公积金制度的一种补充，两者的基本特征是相同的，都是一种长期的住房储金，用于职工的住房消费，属于职工个人所有。但两者的区别在于：住房公积金是法定强制缴存的，补充住房公积金是根据单位的效益情况，由单位确定是否缴存。
履行补充住房公积金缴存义务的职工在购买具有所有权的住房时，可以申请补充住房公积金贷款。申请贷款的前提条件是：累计缴存补充住房公积金的时间不少于2年，且在申请补充住房公积金贷款前连续缴存补充住房公积金的时间不少于6个月。补充住房公积金贷款额度的确定以职工缴存的补充住房公积金账户余额的2倍为依据，最高可贷额度为3万元。
实用必知四：提取家庭成员的住房公积金职工在购买、建造、翻建、大修具有所有权的自住住房时，在提取本人账户内余额不足的情况下，可以提取其配偶、同户成员、非同户的直系血亲的住房公积金账户中的储存余额，但必需征得他们的书面同意。借款人提取其非同户直系血亲的住房公积金储存余额用于偿还贷款的，除被提取人书面同意外，还应当办理直系血亲的公证手续。
实用必知五：住房公积金账户余额的查询职工查询本人住房公积金账户余额，可以通过中国建设银行上海分行于每年7月份打印《职工住房公积金结存单》，了解住房公积金余额；也可拨打声讯电话95001100，或到上海住房公积金网（www.shgjj.com）查询。此外，如职工对住房公积金余额有疑义，还可以凭本人的身份证件、住房公积金账号到建设银行或市公积金管理中心事务受理办公室查询本人住房公积金储存余额。市公积金管理中心事务受理办公室的地址是金陵东路569号9楼，电话是53828766。
实用必知六：提前偿还住房公积金贷款借款人提前偿还住房公积金贷款有两种形式：一种是一次性提前还清全部贷款；另一种是提前偿还部分贷款。
一次性提前还清全部贷款是指住房公积金贷款在未到期之前，借款人一次性将贷款余额与当月贷款利息还清的还款方式；提前偿还部分贷款是指住房公积金贷款在未到期之前，借款人在一定条件下一次性偿还部分贷款本金和当月贷款利息的还款方式。部分提前偿还的，应在贷款合同正常履行一年后，且提前偿还的金额不少于上月还款额的六倍。
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